É sabido que em 20 de março de 2020 o Congresso Nacional aprovou Decreto Legislativo nº 6, de 20.3.2020, o qual reconhece, em atendimento a solicitação do Presidente da República, a ocorrência do estado de calamidade pública, diante da Pandemia do denominado coronavírus (Covid-19).
Em razão, e como consequência desse reconhecimento (ocorrência do estado de calamidade pública) houve, visando a preservação e proteção da coletividade (sociedade) diversas medidas limitadoras que impuseram o isolamento social.
As medidas de combate que foram sendo implantadas no País, fecharam comércios, restringiram o funcionamento de empresas e restringiram circulação de pessoas, paralisando de forma inconteste o faturamento das empresas.
Dentre os problemas gerado com a ausência de faturamento está a consequente perda brutal de receitas, e as empresas ficam sem recursos para cumprirem com suas obrigações, as quais, são invariavelmente decorrentes de previsão contratual, inclusive com previsão de multa.
Talvez a mais comum destas obrigações seja o adimplemento dos valores pagos a título de aluguel por tais empresas, que em sua grande maioria operam em galpões e imóveis locados.
A natureza desses negócios e sua localização constituem em um custo elevado para a atividade empresarial.
Diante desse problema o que se pode fazer? Medidas judiciais podem favorecer a redução do valor dos alugueis para empresas?
Recentemente (02 de abril de 2020) o MM. Juízo da 22ª Vara Cível do Foro Central – João Mendes Junior/SP, concedeu em sede de Liminar (Processo nº 1026645-41.2020.8.26.0100), a título de tutela de urgência, autorização para que um Restaurante que operava em um imóvel alugado pagasse o correspondente a 30% do valor original do aluguel, o que por via de consequência corresponde a uma redução de 70% do valor do aluguel pago mensalmente pelo Restaurante ao Locador.
Essa autorização se deu em razão de uma ação judicial ajuizada pelo Restaurante em face do Locador, pleiteando, a princípio a suspensão da exigibilidade dos alugueis devidos pelo Restaurante ao Locador durante o período de força maior decorrente da pandemia do Covid-19 ou, como alternativa, até a data em que as Partes façam um acordo a respeito deste tema, estabilizando a situação.
Como pedido subsidiário restará a redução do valor do aluguel para 10% do valor original durante o mesmo período e ainda de pagar o saldo dos alugueis pagos parcialmente, em conjunto com a totalidade dos alugueis vincendos.
A partir do mês seguinte, ocorrendo o restabelecimento da normalidade, com a reabertura do salão para recebimento dos clientes do restaurante, a diferença do aluguel deverá ser paga em 10 parcelas mensais, iguais e fixas, a fim de manter o equilíbrio do contrato.
O Magistrado em questão, considerou que em razão da Pandemia (Covid-19) todos experimentariam, como de fato tem experimentado, prejuízo econômico, destacando como principal, as empresas privadas.
O MM. Juízo, sopesou 2 (dois) fatores:
1) PRIMEIRA: A redução drástica das atividades – e consequente redução do faturamento – do restaurante em razão das medidas restritivas e limitadoras que proíbem a abertura ao público dos empreendimentos como os de restaurantes:
“Tal situação ocasionou a queda abrupta nos rendimentos da autora, tornando a prestação dos alugueres nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial a sua saúde financeira e econômica, com risco de levá-la à quebra. Desse modo, cabível a revisão episódica dos alugueres, com a finalidade de assegurar a manutenção da base objetiva, para ambas as partes, gerando o menor prejuízo possível a elas, dentro das condições de mercado existentes.”.
2) SEGUNDA: Que o aluguel pago pelo Restaurante constitui também fonte de renda para os Locadores, os quais, também, presumivelmente, foram afetados em suas atividades profissionais, mormente por serem pessoas físicas, também em decorrência das medidas restritivas estabelecidas no Decreto Governamental:
“Por sua vez, o aluguel pago pela requerente constitui também fonte de renda para os requeridos, presumivelmente afetados em suas atividades profissionais, conforme as amplas medidas restritivas estabelecidas no Decreto mencionado a várias áreas. (…) Observo que a temática dos aluguéis está sendo levada em alta quantidade ao Poder Judiciário, gerando até decisões de suspensão de pagamento. Ocorre que, no caso em tela, os requeridos são pessoas naturais, presumindo-se, portanto, que a suspensão do pagamento lhes transferirá todo o ônus financeiro do qual a autora busca se livrar.”
Desta forma, o MM. Juízo entendeu que, a impossibilidade de abertura ao público que constituía (em razão de ser um Restaurante) atividade principal do Locatário, e por via de consequência uma exponencial redução de seu faturamento, perfaz-se em motivo imprevisível a teor do art. 317 do Código Civil, abaixo transcrito:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
O que, conforme entendimento do referido magistrado, possibilita a intervenção Poder Judiciário para adequar/corrigir a prestação assegurando o quanto possível o valor real da prestação, mantendo-se assim o equilíbrio contratual.
Na hipótese, o MM. Magistrado considerou o fato de que o aluguel pago pelo Restaurante era fonte de renda para os Locadores, de forma que não seria o caso de suspensão da exigência dos aluguéis. E que, a redução para 10% do valor originalmente pago ainda seria medida que oneraria sobremaneira os Locadores, de forma que autorizou a redução para 30% do valor original, o que conforme dito corresponde a uma redução de 70% do valor do aluguel pago mensalmente pelo Restaurante ao Locador, uma redução considerável e que pode minimizar os prejuízos de ambos trazendo maior equilíbrio financeiro ao contrato em tempos conturbados como os da atual conjuntura.
“Contudo, por ora, de maneira liminar, considerando a alegada queda no faturamento da autora, a possibilidade de adequação de suas atividades para prestação dos serviços de entrega ou retirada, sem que se ocasione dano deveras gravoso aos requeridos, sem prejuízo de eventual revisão após o contraditório, adequada a diminuição do locatício ao montante correspondente a 30% do valor original, perfazendo R$ 9.170,58.”
Destacamos, que em tempos conturbados como os que vivemos atualmente, diante do estado de calamidade pública reconhecido é possível sim, buscar medidas jurídicas que atenuem os prejuízos das empresas, como foi caso do exemplo ora me comento.
Importante destacar, que ações judiciais não são a única alternativa para se buscar o equilíbrio contratual, mormente no que tange aos alugueis, podendo inclusive as partes celebrarem um acordo (como um adendo ao contrato original de locação) estabelecendo novos valores e novas regras para vigerem durante o estado de calamidade Pública e da Pandemia (Covid-19).
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